Una póliza de hogar normalmente no cubre el daño por inundación. Esa protección se compra aparte, y la federal se llama NFIP. Ese seguro suele tener un periodo de espera antes de entrar en vigor, así que no sirve para una tormenta que ya viene. Lo que la póliza cubre y cuánto se paga lo deciden la aseguradora y el contrato, no el técnico.
Puntos clave
- Una póliza de hogar normalmente excluye el daño por inundación, y ese vacío es el que más sorprende a los dueños en Pasadena.
- La cobertura contra inundación se compra aparte y normalmente tiene un periodo de espera antes de entrar en vigor.
- Las pólizas de inundación no se renuevan solas, y un lapso puede reiniciar la espera.
- Durante Harvey, según el distrito de control de inundaciones del condado de Harris, solo el 36% de las casas inundadas tenía seguro contra inundación.
- El Código de Seguros de Texas fija plazos para que la aseguradora responda a un reclamo, y los plazos exactos conviene confirmarlos con el TDI y con la póliza.
- El técnico no ajusta el reclamo: la aseguradora y la póliza deciden cuánto se paga.
¿Por qué una póliza de hogar no cubre la inundación?
Las pólizas estándar de hogar generalmente excluyen el daño causado por inundación. El agua que sube desde el suelo, desde un bayou o desde una calle desbordada no se trata igual que una fuga dentro de la casa. Si el agua entró por la superficie, la cobertura de inundación es la que responde.
Conviene separar dos tipos de daño. Una tubería que revienta dentro de la casa o un techo que deja pasar la lluvia suelen estar en la póliza de hogar, según lo que diga su contrato. El agua que sube por un bayou, por la marea de la bahía o por una calle que se desborda es otra cosa, y en general queda fuera de la póliza de hogar. La diferencia parece técnica, pero cambia por completo qué papeles necesita y a quién le toca pagar.
En Pasadena esa diferencia pesa mucho. Casi todas las casas son de losa de concreto a nivel de piso, sin sótano, y el agua de tormenta suele entrar por la puerta, por la cochera o por el piso antes de llegar a cualquier tubería. Revise su póliza con su agente y pregunte de forma expresa por la exclusión de inundación, porque el texto exacto de su contrato es el que manda.
¿Cómo funciona el seguro contra inundación NFIP?
La cobertura federal de inundación se llama NFIP y se compra por separado de la póliza de hogar. Por lo general la póliza entra en vigor después de un periodo de espera, con excepciones, por ejemplo cuando se compra junto con un préstamo.
La póliza de inundación no se renueva automáticamente. Si la póliza se vence y hay un lapso, la espera para la nueva cobertura empieza otra vez, y eso puede pasar justo antes de una tormenta. Por eso conviene anotar la fecha de renovación en un calendario en lugar de confiar en la memoria, sobre todo en temporada de huracanes, que va del 1 de junio al 30 de noviembre.
El periodo de espera no es un detalle menor. Quien compra cobertura cuando ya hay lluvia en el pronóstico puede quedarse sin protección en el momento que más la necesita. Pregunte a su agente cuánto tarda en entrar en vigor la póliza que le ofrecen y pida que la fecha de inicio quede confirmada por escrito antes de pagar.
¿Qué pasó con los seguros durante Harvey?
Durante el huracán Harvey, en agosto de 2017, la mayoría de las casas inundadas en el condado de Harris no tenía seguro contra inundación. Según el distrito de control de inundaciones del condado, solo el 36% de las casas inundadas tenía esa cobertura.
El distrito reportó entre 26 y 47 pulgadas de lluvia en el condado del 25 al 29 de agosto, y más de 154,000 casas inundadas en el condado. Casi la mitad de las casas inundadas estaba fuera de las llanuras de inundación de 100 y 500 años, es decir, en zonas que muchos dueños consideraban seguras. Ese dato muestra que el riesgo de inundación no siempre coincide con lo que la gente imagina cuando piensa en su calle.
El dato no dice que la gente haya sido irresponsable. Dice que vivir fuera de una llanura marcada no garantiza que el agua no llegue. Si su casa está en esa situación, vale la pena revisar la cobertura de todas formas. Para saber qué hacer en las primeras horas y días después de una inundación, vea la guía Qué hacer después de una inundación en Pasadena.
¿Qué hace el técnico y qué decide la aseguradora?
El técnico saca el agua, seca la estructura y documenta el daño, pero no ajusta el reclamo. La aseguradora decide qué parte se paga, y la póliza define las condiciones.
En la práctica, el técnico puede tomar fotos, medir las zonas mojadas y anotar el tipo de agua y los materiales afectados. Esa información sirve para el reclamo, porque da a la aseguradora un registro claro de lo que pasó. Pero describir el daño no es lo mismo que decidir la cobertura. Si el ajustador de la aseguradora le pide algo, responda con calma y pida que la solicitud quede por escrito.
Antes de firmar un contrato de restauración, pida el precio por escrito y que se explique qué incluye cada partida. El precio se confirma en sitio antes de empezar el trabajo, y el dueño debe entender qué se va a hacer y por qué. Si el reclamo se retrasa, eso se discute con la aseguradora y con el TDI, no con la cuadrilla que está en su casa secando pisos y paredes.
¿Cuánto tarda la aseguradora en responder?
El Código de Seguros de Texas fija plazos para que la aseguradora acepte o rechace un reclamo por escrito. La aseguradora puede pedir más tiempo si explica por qué, y el TDI puede extender ciertos plazos en una catástrofe climática.
Ese tiempo empieza cuando la aseguradora tiene toda la documentación de la pérdida, no cuando usted hace la primera llamada. Por eso conviene reunir fotos, recibos, facturas de compra de muebles y una lista de los daños desde el primer día, y mandarlos completos. Un reclamo incompleto puede parecer lento aunque nadie lo esté retrasando a propósito.
Si la respuesta no llega o le parece incompleta, el TDI publica información general sobre los derechos del asegurado y sobre cómo presentar una queja. Puede pedir a la aseguradora que le explique por escrito el motivo de cualquier retraso o de cualquier rechazo. Para los plazos exactos que aplican a su caso, revise la póliza y consulte directamente al TDI. Si la pérdida es grande, un abogado de seguros puede revisar el expediente, y esa decisión es suya.
¿Qué debo revisar antes de firmar?
Revise la póliza de hogar, la cobertura de inundación si la tiene y el contrato de restauración. Pida todo por escrito y guarde copia de cada documento.
En la póliza busque la exclusión de inundación y las secciones sobre agua, fugas y tuberías. Si tiene hipoteca, pregunte si la cobertura de inundación es obligatoria para su préstamo. Anote la fecha de renovación de cualquier póliza de inundación y confirme que no tenga lapsos, porque un lapso reinicia la espera.
En el contrato de restauración pida el alcance del trabajo, el precio y la forma en que se aprueba cualquier cambio durante la obra. Para la restauración general de agua, pida los registros de la empresa y verifíquelos antes de autorizar el trabajo, y pida el contrato por escrito. Si el trabajo incluye moho, la remediación de moho en Texas está licenciada por el TDLR, que tiene un buscador de licencias. Para entender esas reglas, vea la guía Licencia de moho en Texas.
¿Qué pasa con el moho después de una inundación?
Si el moho cubre 25 pies cuadrados contiguos o más, el trabajo necesita un profesional con licencia del TDLR, salvo que aplique una exención. Secar la casa a tiempo ayuda a que el moho no empiece.
El EPA aconseja limpiar y secar materiales y muebles húmedos o mojados dentro de 24 a 48 horas para prevenir el moho, y mantener la humedad interior entre 30 y 60% para frenar su crecimiento. Esa es la ventana en la que el secado rinde más. Esperar mucho tiempo también puede agravar el daño, y la aseguradora puede preguntar si se tomaron medidas razonables para evitarlo, según lo que diga la póliza.
La remediación de moho tiene reglas propias. En general, el evaluador y el remediador no pueden ser la misma persona en un mismo proyecto, y el profesional con licencia debe entregar una hoja de información al consumidor antes de empezar. Al terminar se firma un certificado de remediación que documenta si se corrigió la causa. Las reglas no obligan a nadie a limpiar moho; solo fijan cómo debe hacerse cuando se hace con licencia.
Preguntas frecuentes
¿Mi póliza de hogar cubre el agua de una tormenta?
Depende de la causa y del texto exacto de su póliza. En general, la inundación por lluvia de tormenta, el desbordamiento de un bayou o la marea de la bahía queda fuera de la póliza de hogar y necesita cobertura de inundación aparte. Una fuga interior o un techo dañado suelen estar en la póliza de hogar, según su contrato. Pregunte a su agente y pida la exclusión por escrito.
¿Por qué el seguro de inundación tiene un periodo de espera?
La póliza del NFIP normalmente entra en vigor después de un periodo de espera, con excepciones, como la compra junto con un préstamo. Esa espera es una condición de la póliza y no se negocia con el técnico. Confirme con su agente la fecha exacta de inicio de la póliza que le ofrecen. Si tiene dudas sobre la excepción que aplica a su caso, pregúntelo antes de pagar.
¿Qué hago si mi aseguradora tarda en responder?
Empiece por pedir por escrito el motivo del retraso y guarde todas las comunicaciones. El Código de Seguros de Texas fija plazos para que la aseguradora responda, y el TDI explica en general cómo presentar una queja. Para los plazos exactos que aplican a su situación, revise la póliza y consulte directamente al TDI. Si el caso es grande, un abogado de seguros puede revisarlo.
¿El técnico puede hablar con mi aseguradora por mí?
El técnico puede explicar el trabajo y entregar fotos y un inventario de daños para el reclamo. Sin embargo, no decide la cobertura ni cuánto se paga, porque eso lo deciden la aseguradora y la póliza. Si quiere que alguien lo represente en el reclamo, esa decisión debe tomarla con su agente o con un abogado. Guarde copia de cualquier documento que envíe.
¿Necesito licencia para que alguien quite el moho?
Si el moho cubre 25 pies cuadrados contiguos o más en el proyecto, se requiere un profesional con licencia del TDLR, salvo que aplique una exención. Por debajo de esa superficie no se necesita licencia para la remediación. En general, un dueño que trabaja en su propia casa residencial de menos de 10 unidades puede estar exento, pero conviene confirmarlo con el TDLR. El TDLR tiene un buscador de licencias para verificar a cualquier profesional. Si el caso no está claro, llame al (833) 490-5225 y pida que le expliquen el alcance del trabajo.
¿Cuánto cuesta la restauración por daños de agua?
Esta guía no incluye cifras de precio, y el costo depende de la superficie afectada, del número de cuartos, del tipo de agua, de si hay moho y del acceso a la zona. El precio se confirma en sitio antes de empezar el trabajo. Pida que se lo explique por escrito y que le detallen cada partida. Así sabrá qué parte del costo puede tratar con su aseguradora.
Fuentes
- Texas Department of Insurance
- Texas Department of Licensing and Regulation
- U.S. Environmental Protection Agency
Esta guía es información general para los dueños de casa del Harris County y no sustituye una inspección en el sitio. Los precios son estimados. Vea nuestro aviso legal.